基本案情

  原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。

律师评析

  首先，本案中原告认为自己实际出资且与被告签有协议，所以应当取得房产权。但原告的观点是不正确的，理由是：第一，原告不具有购房资格。由案情可知，原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房，根据该市规定原告没有购房资格；第二，原告以被告名义购买房屋的行为属于无效民事行为。根据《民法通则》第58条规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为。本案原告在无购房资格情况下，为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖，实属以合法形式掩盖非法目的的行为，理应归于无效；第三，被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资，但他具有购房资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，所以符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权；第四，原、被告之间形成一般的债权债务关系。《民法通则》第61条第1款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告从原告取得的购房款，在原告以被告的名义买房的行为无效后，性质上属于不当得利，应当返还给原告。在返还之前，双方形成一般的债权债务关系。

  其次，被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效。本案中，被告郭某为取得银行贷款，以该房屋的产权证作抵押，双方形成抵押担保合同关系。双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件，因此双方的贷款抵押合同合法有效。

  最后，抵押权比一般债权优先受。按照法律规定，当抵押权与普通债权并存时，抵押权优先于普通债权而受偿。因此，在以本案所争议的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务时，银行贷款具有优先受偿效力。