“一房数卖”引发的问题

【案情简介】

    2009年9月20日张某与李某签订《房屋买卖经纪合同》，约定张某购买清泉的位于北京丰台区的一处房屋。合同约定张某向李某支付定金20000元，在交付定金10日内过户，张某依约向李某支付了定金，但李某却未依约为张某办理房屋过户手续。另2009年9月29日，李某与王某另行签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》，将该房屋出售给王某。王某目前已足额缴纳了房款，且占有、使用了该房屋并进行了装修。

【律师解析】

    张某与李某签订《房屋买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。现李某在双方合同存续期间，将房屋另行出售给他人，显属违约，理应承担违约责任。但考虑到王某已实际占有、使用该房屋，并已足额缴纳了购房款；且张某仅支付了两万元的定金，所以张某要求李某继续履行《房屋买卖经纪合同》协助办理房屋所有权转移登记难以得到法院的支持。

【律师提醒】

    根据我国物权变动的公示实质主义原则“一房数卖”情形下，如果争议房屋已经由其一买受人办理房屋所有权转移登记的，则应继续履行该份合同。房屋所有权最终归属只能根据登记来确定。具体到该案，李某先后与张某和王某签订的两份房屋买卖合同均未到不动产登记机关办理房屋所有权转移登记，虽说本案不适用上述原则，但是它提醒房屋买受人，在签订房屋买卖合同之后应尽快办理不动产的登记过户手续，这样才能确定的取得房屋的所有权。

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