【案情简介】

买方孙某与卖方李某签订房屋买卖合同，并按约定支付了全部购房款300万元，李某将房屋交付给孙某居住使用。但在双方办理产权过户登记前，因李某涉及其他债务纠纷，该房屋被其债权人王某申请法院查封。孙某得知后，向执行法院提出案外人执行异议，要求解除对房屋的查封，确认其权利并继续办理过户。最终，法院裁定支持孙某的异议请求，中止对该房屋的执行。

【刘颖新律师评议】

满足特定严格条件的购房消费者可排除强制执行。关键在于买方需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（针对一般不动产买受人）或第二十九条（针对用于居住的房屋消费者）所列全部要件，即查封前签订合法合同、查封前合法占有、已付全款、非因自身原因未过户。本案中孙某满足四要件，因此可以主张排除强制执行。

【相关法律】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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