【案情简介】

买方吕某通过某中介公司购房，中介经纪人余某为促成交易，多次口头承诺“贷款百分百没问题，若批不下来我们承担违约责任”。吕某基于此信任签订了购房合同并支付了定金。后因吕某自身银行流水不足，多家银行均拒绝其贷款申请，导致交易失败，卖方没收了定金。吕某遂起诉中介公司，要求其赔偿定金损失。法院经审理认为，中介公司为促成交易作出“包批贷款”的承诺，该承诺对买方是否订立合同产生了重大影响，应视为合同内容的一部分。该承诺未能兑现，且未能提供证据证明其已尽到专业谨慎的审查和协助义务，构成违约。最终，法院判决中介公司在其过错范围内承担主要责任，赔偿吕某定金损失的70%。

【刘颖新律师评议】

本案的焦点在于中介“包批贷款”承诺的法律性质与责任认定。此类承诺并非单纯的商业吹嘘，而是足以影响买方缔约决定的重要事实陈述，在司法实践中可能被认定为合同条款或构成欺诈。银行审批贷款属于独立的金融风险评估行为，中介并无决定权，其“包批”承诺本身具有误导性。当承诺落空，除非中介能证明其已穷尽合规渠道、充分提示风险且买方自身存在故意隐瞒或重大瑕疵，否则应承担相应过错责任。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

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