【案情简介】

张某父亲去世后，其名下一处房屋由张某及其妹妹共同继承。在未办理继承权公证、也未经法院确权判决的情况下，张某以唯一继承人的身份，与买方王某签订了《房屋买卖合同》。签约后，张某的妹妹提出异议，主张其享有房屋部分产权，导致房屋无法过户。买方王某诉至法院，要求确认合同有效并继续履行。法院审理认为，张某与王某签订的合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，该合同本身有效。但因张某未能取得完整处分权，导致合同客观上无法继续履行，张某构成违约，应向王某承担违约责任。

【刘颖新律师评议】

未办理继承公证或产权变更登记，不影响房屋买卖合同本身的效力。合同的效力主要取决于签约主体的意思表示是否真实、内容是否违法。出卖人（继承人）在签约时虽未取得完整、无瑕疵的处分权，但这属于合同履行障碍，即“无权处分”，而非合同无效的事由。根据《民法典》规定，此类合同有效，但若最终因其他共有人不同意等导致无法履行，出卖人需对买方承担违约责任。买方在购买此类房产时，应尽到审慎核查义务，要求出卖人先完成继承权确认和产权登记，以规避风险。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

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