【案情简介】

王某因不具备购房资格，遂与亲友李某协商，由王某实际出资，以李某的名义购买房屋并登记在李某名下。后李某未经王某同意，擅自将该房屋出售给不知情的善意第三人赵某，并办理了过户登记。王某得知后，向法院提起诉讼，主张自己是房屋实际所有权人，要求确认与李某之间存在借名买房合同关系，并主张李某与赵某的买卖合同无效，房屋应归其所有。法院审理认为，王某与李某之间的借名买房协议有效，赵某已善意取得房屋所有权。判决驳回了王某要求确认其对房屋享有所有权及撤销赵某与李某买卖合同的诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

借名买房协议在合同双方内部有效，实际出资人可依据协议向登记人（出名方）主张债权权利。但当登记人擅自将房屋出售给善意第三人时，法律优先保护基于物权公示公信原则和善意取得制度建立的交易安全。若第三人符合善意、支付合理对价并完成产权登记三个要件，即可取得房屋所有权。此时，实际出资人无法追回房屋，只能根据借名买房协议，向登记人主张违约损害赔偿，要求其返还购房款、赔偿房屋增值损失等。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条（善意取得）：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

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