【案情简介】

郑某购买了一套共有产权房，取得不动产权证后未满政府规定的限制上市年限5年，即与买方邹某签订了《房屋买卖合同》，约定待限制期满后再办理过户手续。签约后，因房价波动，郑某反悔，以其签订买卖合同时房屋不符合法定转让条件、违反政策性规定为由，主张合同无效，要求确认合同不成立。邹某诉至法院，要求继续履行合同。法院审理认为，限制上市年限属于管理性强制性规定。该规定虽限制物权在一定期限内转移登记，但并未直接禁止当事人就未来的物权变动预先达成合意。郑某与邹某签订的合同是双方的真实意思表示，该房屋买卖合同合法有效。但因合同履行需以待限制期满为前提，在限制期内，邹某无法请求强制过户，可待条件成就后主张。

【刘颖新律师评议】

共有产权房在限制上市交易期内签订的买卖合同，其效力认定关键在于区分“合同效力”与“合同履行”。限制转让的规定通常属于管理性强制性规定，旨在规范交易秩序而非禁止交易本身，违反该规定不影响合同的效力。因此，此类合同只要主体适格、意思表示真实，通常应认定为有效。但合同有效不代表可以立即履行物权转移登记义务，买方在限制期满前无法请求法院强制过户，其享有的是一种期待债权。卖方在限制期满后拒绝履行的，构成违约。合同可约定违约责任，以约束卖方在条件成就后履行。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。

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