【案情简介】

吕某作为其8岁儿子小明的法定监护人，在未征得小明同意且未为小明保留必要款项的情况下，将登记在小明名下的唯一一套房产出售给王某，所得房款大部分用于吕某个人经营。小明的母亲（已与吕某离婚）知悉后，以小明法定代理人的身份提起诉讼，主张该房屋买卖合同无效，要求返还房屋。法院审理认为，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。吕某出售房屋并非为小明的利益，实质是损害小明利益的处分行为，属于无权处分。但鉴于王某已经基于善意取得获得房屋所有权，因此该房屋归王某所有，单吕某须向小明的母亲支付补偿款。

【刘颖新律师评议】

本案中存在两个关键问题：其一，出售挂在未成年子女名下的房子，是否需要父母都同意，房屋买卖合同才有效；其二，出卖房屋不是为了未成年子女小周的利益，买卖合同是否就必然无效。

第一，目前没有法律法规对一方监护人独自代未成年人请求房屋权属变更作出禁止性规定，因此出售房屋并不需要未成年人的父母一致同意。第二，《民法典》第35条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。但是这并不意味着监护人与购房人一旦产生争议，就可以“维护被监护人利益”为由，请求合同无效，而是应当具体分析。就本案而言，小明作为未成年人，其日常生活的费用均来自父母供养，据此可以认定诉争房屋的资金来源于监护人父母，该财产由其父母管理，其收益也由父母自由支配。且购房人王某是善意第三人。综上，应当认为买卖合同有效，王某取得房屋所有权。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第三十五条：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。

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