【案情简介】

周某向吴某购买房屋，付清全款并已实际入住多年，但因开发商原因，房屋一直未办理至吴某名下，导致无法过户给周某。后吴某因个人债务被其他债权人起诉，法院判决生效后进入执行程序，债权人申请法院查封并强制执行了该登记在吴某名下的房屋。周某提出案外人执行异议，主张其是房屋的实际所有权人，要求排除强制执行。法院审理认为，根据物权公示原则，该房屋在法律上仍不属于周某所有，其享有的权利性质仍为合同债权，而非所有权。该债权不足以对抗申请执行人享有的普通金钱债权。因此，法院驳回了周某的异议请求，该房屋可继续作为吴某的责任财产被强制执行。但周某可向吴某另行主张违约赔偿责任。

【刘颖新律师评议】

在不动产交易中，物权变动以登记为生效要件。房屋已交付但未过户，买方仅取得对房屋的占有、使用权利以及请求卖方办理过户登记的债权请求权，但并未取得法律意义上的所有权。当卖方（债务人）的其他债权人对该房屋申请强制执行时，买方所享有的债权请求权在效力上一般弱于经过生效裁判确认的普通金钱债权，尤其是在该债权人（申请执行人）对房屋未过户并无过错的情况下。

【相关法律】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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