【案情简介】

买方李某与卖方王某签订房屋买卖合同，并按约定支付了大部分购房款，房屋已办理网签但尚未完成过户登记。此时，因卖方王某的其他个人债务纠纷，其债权人赵某申请法院查封了该房产。李某提出执行异议，要求解除查封并确认其所有权，但法院裁定异议不成立，中止了过户手续。李某遂向法院提起诉讼，要求继续履行合同（即解除查封后过户）并就其已支付的购房款在房屋变卖款中享有优先受偿权。法院判决：驳回原告继续履行的请求，卖方王某返还购房款并赔偿损失。对于李某已支付的购房款，在涉案房屋的拍卖、变卖款中，李某享有优先于普通债权人赵某受偿的权利。

【刘颖新律师评议】

根据物权公示原则，房屋在过户前仍登记在卖方王某名下，法律上仍属王某的财产，因此其债权人赵某申请查封于法有据。买方李某享有的仍是要求卖方履行合同的债权，而赵某享有的也是对卖方的金钱债权。原则上，债权是平等的，应按比例受偿。但是法律对用于居住的房屋买受人给予了特殊保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，在符合严格条件时，购房消费者的权利可以排除法院的强制执行。即使不能排除执行，其已付购房款也应优先受偿。

【相关法律】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

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