【案情简介】

王某将名下房屋出售给李某，双方签订买卖合同并完成了网签备案，但尚未办理产权过户登记。此后，王某因其他债务纠纷被其债权人赵某诉至法院并申请财产保全。赵某向法院申请查封了登记在王某名下的该套房屋。李某提出执行异议，主张自己已支付大部分房款且已完成网签，请求解除查封。法院判决驳回了李某的异议请求，准许债权人赵某对该房屋的查封申请。

【刘颖新律师评议】

我国不动产物权变动采取“登记生效主义”，即房屋所有权只有在不动产登记机构完成过户登记后才发生转移。网签仅是行政机关对于商品房买卖合同的管理手段，产生的是债权效力，即要求卖方履行合同办理过户的权利，而非物权变动效力。因此，本案中，王、李二人虽然完成了网签备案，但未实际过户。房屋的实际所有权人仍是王某，王某要承担附着在该房屋上的保全措施。债权人赵某在债务难以履行的情况下，有权向法院申请财产保全。李某作为已经支付了大部分房款的买家，虽然不满足排除执行的条件，但其已经实际履行了其与王某的房屋买卖合同，对于王某因自身原因导致合同无法继续履行的违约行为，李某有权要求解除合同、赔偿损失。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，若要排除执行，需同时符合四项条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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