【案情简介】

卖方高某与买方林某签订《房屋买卖合同》，约定林某于合同签订后15日内支付首付款100万元，并支付定金20万元。合同明确约定：“若买方逾期付款超过15日，卖方有权单方解除合同，且买方已付定金不予退还。” 后林某因资金周转问题，逾期付款已达20天，且仍未支付。高某遂书面通知林某，宣布解除合同，并没收20万元定金。林某起诉至法院，要求高某返还定金。林某承认违约，但认为20万元定金过高，远超高某的实际损失。法院经审理认为，合同解除条款合法有效，高某行使解除权符合约定。法院判决：合同解除，高某有权没收部分定金（10万元），但需将超出实际损失的部分（10万元）返还给林某。

【刘颖新律师评议】

合同中关于逾期付款可解除合同的约定，是典型的“约定解除权”条款。只要买方违约事实成立，卖方依约行使解除权，受法律保护。解除合同是卖方可以采取的首要救济措施。本案中，林某逾期付款20天，已构成违约，高某有权没收定金。但是要注意，定金罚则并非无限。根据《民法典》第585条及相关司法解释，如果约定的定金过分高于实际造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。司法实践中，通常认为超过实际损失30%的部分即为“过分高于”。因此，本案中，二人约定的定金过高，林某有权要求适当减少。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

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