【案情简介】

买方赵某购买卖方钱某的房屋，合同约定过户后支付大部分房款，留尾款10万元待交房时结清。交房前，赵某发现房屋附带的露台存在卖方私自搭建的玻璃阳光房，此构筑物未取得建设工程规划许可，属于违章建筑。赵某担心未来会被城管部门责令拆除甚至罚款，遂以“房屋存在重大瑕疵、卖方违约”为由，拒绝支付10万元尾款。卖方钱某则辩称该搭建在交易前已存在，赵某看房时已知晓，且不影响正常居住，故诉至法院要求赵某支付尾款及违约金。法院经审理认为，买方赵某有权拒付尾款。

【刘颖新律师评议】

在合同履行中，卖方有义务先交付符合约定的房屋。违章建筑的存在，意味着该房屋附着了一项可被行政机关强制拆除、罚款的法律风险。这直接影响了房屋的价值和使用，构成了物的瑕疵担保责任中所指的“瑕疵”。基于此，买方可以行使《民法典》规定的“先履行抗辩权”，暂时拒绝支付相应的价款（尾款），直到卖方消除瑕疵或双方就处理方案达成一致。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

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