【案情简介】

赵某与钱某是房屋买卖关系双方当事人。赵某支付了全部购房款，钱某随即将房屋交付给赵某居住使用至今。但因双方疏忽，一直未办理房屋过户登记手续。之后，因钱某个人债务纠纷，其债权人孙某向法院申请强制执行，法院依法查封了登记在钱某名下的该套房屋（即赵某正在居住的房屋）。赵某得知后，向执行法院提出异议，主张其已支付全款并合法占有该房屋，要求排除对该房屋的强制执行。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“物权期待权”与“强制执行债权”之间的冲突。核心问题在于，已支付全款并长期占有房屋但未办理过户登记的买受人，其权利能否对抗法院对登记名义人（出卖人）财产的强制执行。本案中，房屋仍登记在出卖人钱某名下，因此从物权公示角度看，钱某仍是法律上的所有权人。法院基于钱某的债权人孙某的申请，查封其名下的财产，于法有据。赵某仅凭买卖合同和占有事实，并不享有法律上的所有权，不能直接以所有权人身份排除执行。

但是由于赵某支付了购房款并实际居住使用案涉房屋，因此赵某对其有物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人执行异议的四个要件时，即可受到权利保护：1.查封前签订了有效书面合同；2.查封前已合法占有不动产；3.已支付价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵某的情况不满足第四个条件，因此最终不能排除房屋的强制执行。

【相关法律】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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