【案情简介】

孙某（买方）与李某（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积为98平方米，总价400万元。合同未就面积误差处理进行特别约定。同年，双方完成过户。孙某在办理新的不动产权证书时发现，证载建筑面积为96.5平方米，比合同约定少了1.5平方米，误差比例约为1.53%。孙某认为实际面积缩水，要求李某退还相应的购房款差价，但李某以误差在国家允许范围内、且已过户为由拒绝。双方协商未果，遂上诉法院。

【刘颖新律师评议】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对于房屋面积误差问题，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，应按照合同约定的价格据实结算。因此，买方孙某有权要求卖方李某就误差部分（1.5平方米）退还相应房款。需要明确的是，若面积误差比绝对值超出3%，买方则有更充分的权利，可以选择解除合同并要求赔偿损失，或继续履行合同。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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