【案情简介】

买方林某与卖方陈某签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价500万元。合同明确约定，卖方陈某应于过户手续完成后30日内，将其本人及亲属的户口从该房屋内全部迁出，若逾期未迁出，每逾期一日需按总房款万分之五支付违约金。合同签订后，双方顺利完成了房屋过户及交房手续，林某支付了480万元房款，尚余20万元尾款。过户后已满30日，陈某的户口仍未迁出，林某多次催促无果。林某遂起诉，要求以此为由拒绝支付20万元尾款，并要求陈某支付违约金。法院判决了由陈某支付违约金的请求。

【刘颖新律师评议】

《户口登记条例》规定户口迁移应遵循自愿原则，公安机关无权强制迁出原户主户口，但买方可通过法律途径主张权利。本案中，房屋买卖合同中明确约定了卖方的户口迁出义务及逾期违约金条款。卖方陈某逾期未迁出户口，已构成明确的违约行为。因此，买方林某有权依据合同约定，要求卖方支付违约金。本案中还需要关注的是，户口迁出虽与房屋使用有关，但其法律性质通常被认定为出卖人的一项从给付义务或附随义务，与购房款这一主要义务不构成直接的对价关系。因此，实务中需要严格审核“户口迁出”究竟是买方支付尾款的前提条件，还是单纯的附随义务，这直接影响了林某能否拒绝支付尾款。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

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