【案情简介】

买方迪迦（化名）与卖方刑天（化名）签订《房屋买卖合同》，约定迪迦以320万元购买刑天名下房产，迪迦支付了100万元首付款。在准备办理过户手续时，迪迦前往不动产登记中心查询，发现该房屋因刑天个人债务纠纷已于一年前被法院依法查封，且合同签订时刑天未告知此事。迪迦立即要求刑天解除查封，但刑天表示无力清偿债务。迪迦遂咨询，其能否要求刑天解除查封并继续履行合同，或解除合同并索赔。

【刘颖新律师评议】

司法查封是对物权处分权的法定限制。在查封未解除前，房屋不得办理过户登记。因此，房屋存在查封直接导致合同的核心义务即所有权转移，在法律上和事实上陷入履行不能的状态。卖方刑天在签约时隐瞒查封事实，已构成根本违约。根据《民法典》第五百六十三条，买方迪迦有权解除合同。同时，根据《民法典》第五百七十七条，卖方因其违约行为，应承担赔偿损失等违约责任。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十二条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

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