【案情简介】

孙某与周某签订《房屋买卖合同》，合同明确载明“卖方保证该房屋无任何抵押、查封等权利限制”。孙某依约支付首付款200万元后，在办理贷款及过户手续前，自行查询不动产登记簿时发现，该房屋已于一年前被周某为其亲属的借款设定了抵押担保，但该抵押未在合同中披露。孙某立即向周某提出异议，要求解决抵押问题。周某承认此事但表示短期内无法清偿债务解除抵押。孙某遂要求解除合同、返还已付房款并赔偿损失。法院支持了孙某的诉求。

【刘颖新律师评议】

本案的核心在于，卖方违反合同关于权利瑕疵的保证条款，构成根本违约，买方据此享有的合同解除权。房屋买卖合同约定“房屋无抵押”，是卖方向买方作出的一项重要的权利瑕疵担保。卖方周某明知房屋存在抵押却未予披露，并以“无抵押”的陈述诱使孙某签约，该行为直接违反了合同的核心约定，将导致合同最根本的所有权转移目的无法实现。因此，周某的行为构成根本违约。根据《民法典》第563条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此法院应当支持孙某的诉求。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第六百一十二条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

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