【案情简介】

小王与小李签订二手房买卖合同，支付首付款80万元后，当地出台限购政策，小王因社保缴纳年限不足丧失购房资格，无法办理过户，要求小李返还首付款，小李主张小王违约需支付违约金。法院审理认定，政策变动导致合同无法履行，双方均无过错，判决小李返还首付款。

【刘颖新律师评议】

因限购政策等不可归责于双方的事由导致买方丧失购房资格，买卖合同无法继续履行的，卖方应返还已收款项，双方互不承担违约责任。本案中小王的情况符合情势变更原则，无需承担违约责任。建议买方购房前核实自身购房资格，签订合同约定政策变动的处理方式。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，情势发生重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能继续履行的，出卖人应当返还购房款。

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