【案情简介】

王某（出资人）借李某（出名人）之名购房并登记，房贷以李某名义办理，由王某按月转账偿还。后王某因资金困难连续断供多月，李某在未告知王某的情况下，将房屋出售给不知情的刘某并过户。王某得知后，向法院起诉，主张李某与刘某的买卖合同无效，要求返还房屋。

【刘颖新律师评议】

本案的争议焦点在于，李某作为登记权利人，在出资人王某断供后，是否有权单方出售房屋？这里涉及到借名买房关系下特殊的权利归属问题。法律规定，借名买房协议若不违反法律强制性规定（如规避限购政策则可能无效），则在王某与李某之间有效。王某作为实际出资人，是房屋的实际权利人，享有物权期待权；李某仅为登记名义人，不享有真正的所有权。因此，李某擅自出售房屋的行为，属于无权处分。尽管房屋登记在其名下，但其处分行为损害了实际权利人王某的权益。此外，关于房屋的最终归属问题，则需要判断第三人是否能善意取得。若买受人不知情且以合理价格受让、办理过户登记，则可以取得房屋所有权。本案中，刘某在不知情的情况下购买案涉房屋，并过户，满足善意取得要件。综上，房屋应归属于刘某。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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