【案情简介】

孙某与某房地产公司签订了《商品房预售合同》，购买一套在建的商品房。合同明确约定：“本合同自双方签字盖章之日起成立，并在办理完毕预售合同登记备案手续之日起生效。”同时，合同附件约定，开发商应在合同签订后30日内，向当地房产管理部门办理登记备案手续。孙某依约支付了首付款。然而，直至合同约定的交房日期临近，开发商仍未办理预售合同登记备案。孙某多次催告无果。因此，孙某向法院起诉，请求解除双方签订的《商品房预售合同》。开发商辩称不办理登记备案手续的行为不构成根本违约，不同意解除合同。法院驳回了孙某的请求。

【刘颖新律师评议】

本案争议焦点为《商品房预售合同》是否已经生效？以及开发商未按约定办理登记备案的行为，是否构成足以支持孙某解除合同的根本违约？第一，关于合同效力，根据《商品房买卖合同司法解释》第六条的规定，双方约定以办理登记备案手续为合同生效条件，该约定有效。且孙某已经支付首付，实际履行了合同义务。因此，尽管约定的登记备案手续未完成，但因一方已经履行主要义务，对方接受，该合同已经生效，双方应受生效合同的约束。第二，关于违约性质的认定。开发商未在约定期限内办理登记备案，确已构成违约。但判断该违约行为是否达到“根本违约”程度，需审查其是否导致孙某的合同目的无法实现。需要注意的是，登记备案的主要功能是行政管理，不影响物权变动。因此，未办理登记备案，不影响孙某基于有效合同享有的要求开发商交付房屋、办理产权登记的债权请求权。孙某不能给予该理由请求解除合同。

【相关法律】

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第二款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

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