【案情简介】

张某与李某系同村村民（同一集体经济组织成员）。张某因长期在外工作，将其名下一处宅基地上的房屋口头约定转让给李某，双方商定了价格，李某支付了全部款项并入住使用多年。后该房屋面临拆迁，张某见拆迁补偿数额可观，遂反悔，以双方仅为“口头约定”、未签订书面合同为由，主张转让行为无效，要求李某返还房屋。李某则主张双方口头约定有效，其已支付对价并实际占有使用多年，应获得房屋权益。法院判定房屋归张某所有，由张某支付李某损害赔偿。

【刘颖新律师评议】

本案的审理关键在于判断张某与李某之间关于宅基地房屋转让的口头约定是否具有法律效力。根据《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》，房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明。本案中，张某与李某对于宅基地房屋转让只进行了口头约定，并未书面签订契约，虽然李某已经支付购房款并实际占有居住，但因房屋买卖不具备所有权转移的基本要件，二人之间的房屋买卖行为无效。对于因买卖行为无效而导致的李某所受的实际损害，由张某进行损害赔偿。

【相关法律】

《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》：房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。

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