【案情简介】

孙某购买某楼盘预售商品房，合同附件户型图显示为“三室两厅两卫”结构。交房时，孙某发现房屋实际户型变更为“两室两厅两卫”，其中一个卧室被改为开放式书房，且承重结构改变无法复原。孙某认为户型变更严重影响其居住需求，要求解除合同并赔偿损失。开发商辩称合同未禁止户型变更，且变更已通过设计单位批准，不构成违约。法院支持了孙某的诉求。

【刘颖新律师评议】

本案的争议焦点在于，在合同未明确禁止的情况下，开发商单方变更户型是否违约？以及此等变更是否达到足以支持孙某解除合同的严重程度？房屋的户型、结构属于《商品房买卖合同》中关于标的物核心状况和基本特征的约定。虽然合同未明文禁止变更，但根据《民法典》第五百零九条，当事人应按照约定全面履行义务。开发商未与买受人协商，单方对作为合同基础的重大内容进行变更，违反了合同义务和诚实信用原则。因此，开发商擅自变更房屋户型的行为构成了违约。其次，房屋使用功能、空间布局的根本性改变，直接影响了孙某购买房屋用于家庭居住的合同目的，这种变更已超出了合理调整范围，构成了根本违约。

综上，孙某可以请求法院解除双方当事人的房屋买卖合同，且由开发商返还孙某已付购房款及利息，并赔偿孙某因此产生的实际损失。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

2. 《商品房销售管理办法》第二十四条：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等，开发商必须在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内选择是否退房。开发商未在规定时限内通知的，买受人有权退房。

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