【案情简介】

小李将名下一套正在出租的房产出售给小王，签约时未提及租赁事宜。小王收房时发现租客小张拒绝腾退，且租赁期限还有2年。小王诉至法院要求解除合同，法院审理认定，卖方未披露租赁关系，导致买方无法实现占有房屋的合同目的，判决解除合同，小李返还购房款并赔偿损失。

【刘颖新律师评议】

“买卖不破租赁”原则保护承租人权益，但卖方负有向买方披露租赁关系的义务。本案中小李隐瞒租赁事实，致使小王购房后无法实际使用房屋，构成根本违约。建议买方签约前实地看房，核实房屋是否处于出租状态，并在合同中约定“卖方保证房屋无租赁、无占用”。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。

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