【案情简介】

梁某通过中介公司居间，与卖方魏某签订了房屋买卖合同。后因魏某妻子不同意出售（共有权人反对），导致合同无法继续履行，双方协议解除了买卖合同。中介公司依据其提供的《居间合同》中“一旦签订买卖合同，居间即告成功，买卖双方需全额支付佣金”的条款，起诉要求梁某和魏某支付中介费。

【刘颖新律师评议】

本案的焦点在于居间合同的格式条款效力以及中介报酬请求权的基础。

首先，关于格式条款的效力。中介提供的合同通常是格式合同。该条款约定“签订买卖合同即视为居间成功，无论合同后续是否履行，均需支付全额佣金”，属于免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款。根据《民法典》，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。中介的核心义务是促成合同成立，但合同成立的目的是为了得到履行，最终实现交易。如果合同因根本性障碍（如无权处分）而无法履行，中介的居间目的并未完全实现。一刀切地规定“签合同即付全佣”不合理。

其次，中介报酬请求权的法律基础。根据《民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。本案中，中介促成了买卖合同的成立，似乎可以请求报酬。但需进一步审查，中介在居间过程中是否尽到了审慎审查义务？例如，是否核实了房产证、询问了共有人情况、提示了相关风险？如果中介未核实房屋为夫妻共有，也未要求配偶签字，则其服务存在瑕疵，对合同最终解除负有一定过错。

最后，司法实践中的处理。法院通常会综合考虑合同解除的原因、中介的服务质量、过错程度等因素，运用公平原则和诚实信用原则进行裁判。如果合同因中介未尽职审查的共有权问题而解除，法院可能：1. 认定中介存在过错，驳回其要求支付佣金的请求；或2. 判决酌情支付部分佣金，以补偿中介已付出的必要费用（如带看、协调等）。这体现了权利义务对等原则，中介不能“只收费不担责”。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。