【案情简介】

房主沈某欲出售其房屋，该房屋现由承租人邓某租住，租期还有两年。沈某在出售前通知了邓某，告知了出售条件和价格。邓某表示价格太高，放弃购买。随后，沈某以同样价格将房屋出售给苏某并准备过户。邓某得知后，主张沈某未在同等条件下优先通知自己，侵犯其优先购买权，要求确认沈某与苏某的买卖合同无效，并主张以同等条件购买该房屋。

【刘颖新律师评议】

本案涉及承租人优先购买权的行使条件和法律后果。

首先，沈某已履行通知义务。法律规定出租人出售房屋，应在合理期限内通知承租人。沈某在出售前通知了邓某，履行了法定义务。邓某当时以价格太高为由表示放弃，应视为其明示放弃优先购买权。

其次，何谓“同等条件”。优先购买权是在“同等条件”下的优先，主要指价格、支付方式、付款期限等核心交易条件。沈某出售给苏某的价格、条件与通知邓某时一致，符合“同等条件”。

最后，侵犯优先购买权的后果。即便沈某未通知或未在“同等条件”下通知，邓某的权利救济也并非直接导致沈某与苏某的买卖合同无效。根据《民法典》，承租人只能请求出租人承担损害赔偿责任，而不能直接主张买卖合同无效或撤销买卖关系。这是《民法典》对原《合同法》司法解释相关条款的修改，旨在保护善意第三人苏某的交易稳定。因此，邓某要求确认沈、苏之间合同无效的请求无法得到支持。其只能就沈某可能存在的程序瑕疵（如通知期限不足）主张赔偿损失（如另行租房的差价、搬家费等），但难以夺回房屋所有权。此案明确了优先购买权是一种债权性质的请求权，而非形成权，其被侵害不直接影响买卖合同的效力。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第七百二十八条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。