【案情简介】

何某出售其带院子的房屋，其在院子里自行搭建了一个玻璃阳光房，未取得建设工程规划许可证。买方秦某看房时知晓该情况，仍与何某签约。在办理过户手续时，因该房屋存在违法建筑被不动产登记中心标注限制，导致无法正常办理产权转移登记。秦某起诉要求何某拆除违建，协助过户，并承担违约责任。

【刘颖新律师评议】

本案涉及标的物存在权利瑕疵（违建）对合同履行的影响。

首先，合同效力。房屋主体合法，违建（阳光房）只是附属部分。双方在明知存在违建的情况下仍进行交易，是真实意思表示。合同标的是合法的房屋主体，附属违建的存在不必然导致整个买卖合同无效。合同本身有效。

其次，合同履行障碍。过户是出卖人的主要合同义务。因房屋存在违建被登记机构限制交易，导致何某无法履行“交付无权利瑕疵房屋并协助过户”的义务，构成违约。秦某有权要求其承担违约责任。

最后，解决方案。为完成合同目的（过户），必须先消除权利瑕疵，即处理违建。处理方式通常有两种：1. 由出卖人何某自行拆除违法搭建的阳光房，使房屋恢复合法状态，然后办理过户。2. 若双方协商一致，也可以约定由买受人秦某在交易完成后自行承担拆除责任和风险，但前提是登记机关同意在此条件下办理过户（实践中较难）。本案中，秦某的诉讼请求是合理的，法院会判决何某在限期内消除房屋上的权利限制（拆除违建），并协助秦某办理过户手续，逾期则承担相应的违约金或赔偿损失。此案提示，购买存在违建的房屋风险极高，可能无法贷款、无法过户，购买前应要求出卖人自行处理完毕。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百一十二条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条：关于未取得建设工程规划许可证进行建设的法律责任。