【案情简介】

2022年5月，朱某为子女上学，以明显高于市场均价的价格购买了黄某名下的一套“学区房”，合同附件中写明了该房屋对应的重点小学。2023年6月，当地教育局公布新的学区划分方案，该房屋被划出原重点小学学区。朱某认为合同目的无法实现，房屋价值暴跌，诉请解除合同，或要求黄某赔偿巨额差价损失。

【刘颖新律师评议】

本案争议在于合同目的是否包含特定学区属性，以及学区调整属于何种风险。

首先，学区的“合同目的”认定。虽然“学区”并非房屋的物理属性，但当合同明确载明对应学校，且买受人支付了显著的“学区溢价”时，可以认定“获取该学区入学资格”是双方订立合同的重要基础，甚至构成合同的主要目的之一。学区调整导致该目的落空，对买受人构成重大影响。

其次，学区调整的性质。学区划分是政府行政行为，具有公共管理属性，其调整非出卖人黄某所能预见和控制。因此，黄某不构成违约，也非欺诈（除非其事先已知调整信息而隐瞒）。学区变动属于典型的政策风险，通常不归责于任何一方。

最后，法律后果。由于出卖人无过错，不构成违约，买受人朱某请求解除合同或要求出卖人赔偿损失的主张，难以得到支持。合同应继续履行。然而，在极少数情况下，如果合同明确将“确保特定学区”约定为出卖人的义务或合同解除条件，则可按约定处理。若无约定，此风险一般由买受人承担。这提示购买学区房的消费者，必须在合同中明确学区条款的责任归属，例如约定“若在过户前学区发生不利调整，买受人有权解除合同”等，以规避政策风险。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……