【案情简介】

2020年3月，高某与开发商签订《商品房预售合同》，约定首付30%，其余办理按揭贷款。合同签订后，高某支付了定金和首付款。2020年7月，当地政府为调控楼市，出台新政，将非户籍购房者的首付比例从30%提高至50%。高某属非户籍，其银行贷款仅能批到房款的50%，意味着其需追加20%的首付款。高某无力承担，遂起诉要求解除合同，并由开发商返还已付款项。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的因政府调控政策引发的合同履行障碍。核心在于判断政策变化属于不可抗力、情势变更还是一般的商业风险。

首先，排除不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。楼市调控政策虽具有强制性，但通常不属于“不能克服”，且与自然灾害有本质区别，实践中较少被认定为不可抗力。

其次，重点分析是否构成情势变更。根据《民法典》第五百三十三条，情势变更的构成要件包括：1. 合同成立后，基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。2. 继续履行合同对于一方当事人明显不公平。政府突然提高首付比例，对于已签约的购房者而言，通常属于订立合同时无法预见的重大政策变化，超越了普通商业风险范畴。3. 高某因此需多支付数十万首付款，若继续履行将对其造成显失公平的负担。因此，本案情况符合情势变更的构成要件。

最后，法律后果。高某不能直接解除合同，而应首先与开发商协商变更合同（如协商延期付款）。若协商不成，高某可以请求人民法院解除合同。因情势变更解除合同，双方均无过错，故解除后，开发商应当返还高某已付的购房款本金及利息（如有约定），一般不适用定金罚则。但需注意，若合同中已有关于“因政策变化导致贷款失败，购房人需一次性补足或承担违约责任”的明确约定，则可能按约定处理。此案提示，在合同中对政策风险进行约定至关重要。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等司法解释中关于疫情、政策对合同履行影响的处理精神，可参照适用于楼市调控政策。