【案情简介】

2005年，城镇居民周某与某村村民吴某签订《房屋买卖协议》，周某以20万元购买吴某在该村的宅基地上自建房屋一处。周某支付全款后对房屋进行了翻建和装修，并一直居住。2021年，因该村面临拆迁，吴某的继承人（吴某已故）以买卖合同违反法律强制性规定为由，诉至法院，请求确认合同无效，并要求周某返还房屋。

【刘颖新律师评议】

本案涉及农村宅基地使用权流转这一历史遗留难题。律师评议需从政策沿革和法理两个维度展开。

从法律规定看，我国法律严格限制宅基地使用权的流转范围。《土地管理法》明确规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权仅限于本集体经济组织成员享有。国务院办公厅等文件也多次明确禁止城镇居民购买农村宅基地和地上房屋。因此，此类买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定（涉及土地管理秩序和耕地保护），且违背国家基本的农村土地政策（公序良俗），司法实践中绝大多数会被认定为无效合同。

合同无效的法律后果是相互返还。即吴某的继承人应返还周某购房款，周某应返还房屋。但本案的特殊性在于，合同已履行多年，房屋已由周某翻建，且面临拆迁，涉及巨大的拆迁利益。完全简单地适用“相互返还”可能显失公平，且不利于财产关系的稳定。在司法实践中，法院会综合考虑以下因素来平衡双方利益：1. 合同无效的过错责任。出卖方在明知规定仍出售，过错明显。2. 买受人翻建、添附的价值。这部分价值应予以补偿。3. 房屋现值或拆迁利益与当年购房款的巨大差异。为平衡利益、减少诉累，一些法院会倾向于在判决合同无效的同时，认定拆迁利益的大部分（尤其是基于房屋重置成新价和区位补偿价的部分）应归买受人周某所有，而出卖方（继承人）可能仅能基于其宅基地使用权的身份属性获得少量补偿或不再获得补偿。这体现了司法在严守法律红线基础上，对既成事实和诚信原则的考量。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条：宅基地属于农民集体所有。农村村民一户只能拥有一处宅基地。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）等国家政策文件。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条：关于民事法律行为无效及无效后法律后果的规定。