【案情简介】

2019年5月，孙某将其房屋以300万元出售给钱某，双方签订合同，钱某支付了280万元，约定尾款过户时付清，但未办理网签及过户。2020年1月，孙某见房价上涨，又将同一房屋以350万元出售给不知情的赵某，赵某支付了全款并随即搬入房屋装修居住。后钱某发现此事，诉至法院，要求确认孙某与赵某的合同无效，并判令孙某继续履行与自己的合同，办理过户手续。赵某则主张自己已付全款并合法占有，应获得房屋所有权。

【刘颖新律师评议】

“一房二卖”纠纷的核心在于判断数个买卖合同的有效性及履行顺序。本案中，两份买卖合同均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，均属有效合同。在合同均有效且均未办理过户登记的情况下，确定履行顺序成为关键。

首先，需审查买受人是否合法占有。赵某已支付全款并实际入住装修，形成了对房屋的合法占有。占有虽非物权，但是一种受法律保护的事实状态。而钱某仅持有合同，未占有房屋。

其次，需审查付款情况。赵某已付清全部房款，钱某尚有尾款未付。全额支付是履行合同的重要表现，显示买受人履行的诚意和完整性。

最后，需审查过错情况。孙某作为出卖人恶意违约是造成纠纷的根本原因。在权衡两个买受人的权益时，法院通常会考虑谁的权利更应得到保护。赵某作为后续买受人，若其确实不知情（善意），且已支付全款并占有，其对于物权变动的期待利益更为迫切和现实，其权利状态更接近于物权。而钱某的权利则更侧重于债权。根据相关司法解释精神，在均未过户时，已支付全部价款并合法占有的买受人的请求权，应优先于仅签订合同或未占有的买受人。因此，赵某的请求更可能得到支持。钱某只能向孙某主张违约责任，包括房屋差价损失等。此案告诫买受人，签订合同后应尽快办理网签备案（防止再售）和占有房屋，并积极推进过户登记。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。