【案情简介】

张某因受购房资格限制，于2018年与好友李某签订《借名买房协议》，约定以李某名义购买某市商品房一套，全部购房款、税费及月供均由张某实际支付，房屋产权登记在李某名下，但房屋由张某实际占有使用。2022年，李某因个人债务纠纷被债权人王某诉至法院并胜诉，王某申请强制执行，法院查封了登记在李某名下的该套房屋。张某得知后，立即向法院提起案外人执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，请求排除对该房屋的强制执行。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的借名买房引发的权属与执行冲突。核心争议在于，实际出资人张某享有的权利，能否优先于李某的普通金钱债权人的权利。律师在代理此类案件时，会从以下几个层面进行深度分析：

首先，关于借名买房协议的效力。在限购政策背景下，若张某确因无购房资格而借名，该协议旨在规避国家宏观调控政策，通常会被认定为违背公序良俗而无效。协议无效后，张某无法依据合同直接取得房屋所有权，其权利基础转为对李某享有的债权（即请求返还购房款等相关款项的权利）。

其次，关于物权归属。我国不动产采登记生效主义，不动产物权的设立、变更以登记为准。房屋登记在李某名下，在法律上李某是公示的物权人。张某仅凭内部协议和出资凭证，不能直接对抗不动产登记的公信力。

最后，也是本案最关键的一点，即权利性质的对抗。张某的权利（无论是基于有效合同的债权性请求权，还是基于无效合同后的返还请求权）在性质上属于债权。而申请执行人王某对李某享有的亦是金钱债权。在两者均为普通债权的情况下，不存在孰优孰劣的法定优先顺序。通常而言，物权（登记在李某名下，可视为其责任财产）优先于债权。因此，除非张某能证明其已实际占有房屋且对未办理过户登记无过错（但本案中其规避限购政策通常被认定为有过错），否则其执行异议很难得到支持。本案警示借名买房存在巨大的法律风险，实际出资人可能面临“房财两空”的境地。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条至第二十八条（尤其是关于案外人排除执行权利要件的规定）。