【案情简介】

2024年8月，陈女士通过某中介公司看房，相中一套报价450万元的二手房。中介称“房屋产权清晰，可随时过户”。陈女士遂与卖方签订合同，支付定金30万元。后在办理贷款时发现，该房屋在签约前已被卖方抵押给小额贷款公司，且抵押未注销，无法办理过户。中介承认知晓抵押情况，但“为促成交易未告知”。陈女士起诉卖方与中介，要求解除合同、返还定金，并要求中介赔偿损失20万元。

【刘颖新律师评议】

本案涉及房地产中介的如实报告义务及其违法责任。首先，根据《民法典》第962条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”本案中，房屋被抵押属于重大产权瑕疵，直接影响合同履行与过户，中介明知却隐瞒，构成“故意隐瞒重要事实”，严重违反法定职责。其次，中介作为专业机构，有义务核查房屋产权状态（如通过不动产登记信息查询系统）。其未履行审慎核查义务，或明知瑕疵仍促成交易，主观上存在过错，应承担相应赔偿责任。再次，卖方作为产权人，擅自抵押房屋且未披露，构成根本违约，应返还定金并赔偿损失。中介虽非合同当事人，但因其过错导致陈女士陷入纠纷，依据《民法典》第1168条，可能与卖方构成共同侵权，承担连带或按份责任。法院通常会根据中介过错程度、对交易的影响等因素，判决其在一定范围内承担补充赔偿责任，如赔偿定金损失、中介费、评估费等。风险提示：买方应自行查询不动产登记信息；要求中介出具《产权状况核查报告》；合同中明确中介信息披露义务及违约责任。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第962条（中介如实报告义务）

《中华人民共和国民法典》第1168条（共同侵权）

《房地产经纪管理办法》第21条（信息核实义务）