【案情简介】

2024年5月，赵某欲出售其名下房产，因急需资金，以市场价380万元出售给孙先生。孙先生支付全部房款并实际入住，但尚未办理过户。2024年6月，赵某因与第三人债务纠纷被起诉，法院查封了该房产。孙先生提出执行异议，主张其已购买并占有房屋，请求排除执行。执行法院裁定驳回，孙先生遂提起执行异议之诉。

【刘颖新律师评议】

本案核心为“未过户房屋买受人能否对抗法院查封执行”，涉及物权期待权与债权人保护的平衡。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，买受人主张排除执行，需同时满足以下条件：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中：合同签订于查封前，有效；孙先生已实际入住，构成合法占有；已支付全部房款，有转账记录为证；未过户系因赵某拖延配合，非孙先生过错。因此，孙先生符合全部四项条件，有权排除执行。需强调：若房屋未交付、未付款、或买方明知被查封仍购买，则不成立物权期待权。但本案中孙先生为善意第三人，支付合理对价并实际占有，其权利应优先于普通债权人。法院应判决支持孙先生的执行异议，中止对该房屋的执行，并可责令其在合理期限内办理过户手续。

【相关法条】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条

《中华人民共和国民法典》第208条（物权公示原则）

《中华人民共和国民事诉讼法》第234条（执行异议之诉）