【案情简介】

2024年8月，小王与小李签订《房屋买卖合同》，约定总价500万元，分三期支付，最后一期300万元应于2025年10月1日前支付。合同约定：“逾期超过30日，卖方有权解除合同，并没收定金。”小王因投资失败，资金周转困难，逾期3个月未支付尾款。小李多次催告无果，于2026年1月发出《解除合同通知书》，并拒绝返还已付定金100万元。小王起诉要求继续履行合同，称其已筹措资金，愿立即支付。

【刘颖新律师评议】

本案涉及买方严重违约情形下，卖方合同解除权的行使条件与法律后果。首先，根据《民法典》第563条，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方有权解除合同。本案中，合同明确约定“逾期超30日可解除”，小王逾期达90日，远超约定宽限期，小李依法享有约定解除权与法定解除权。其次，小李已履行催告义务，发出解除通知，符合《民法典》第565条规定的程序要求。合同自通知到达时解除。小王虽表示愿补款，但已丧失继续履行的请求权，因其违约已导致合同目的无法实现。再次，关于定金处理。根据《民法典》第587条，给付定金一方违约，无权请求返还定金。本案中定金为100万元，占总房款20%，符合法律上限（不超过20%），故小李有权没收定金。最后，若合同约定违约金高于定金，卖方可选择主张违约金。但本案未约定额外违约金，故没收定金即为全部救济。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第563条（合同法定解除权）

《中华人民共和国民法典》第565条（合同解除程序）

《中华人民共和国民法典》第587条（定金罚则）