【案情简介】

2025年1月，小王购买小李名下一套二手房，总价360万元。合同约定“房屋现状交付”，小李承诺“无重大质量缺陷”。看房当日为晴天，小李未主动提及屋顶曾多次漏水。2025年5月暴雨期间，小王发现主卧及客厅天花板严重渗水，墙体发霉脱落，家具受损，维修报价达1.2万元。经物业证实，该问题在小李居住期间已存在，曾多次报修。小王以小李故意隐瞒房屋质量瑕疵为由，起诉要求赔偿损失1.2万元。小李辩称：“看房时已允许查看，买方未发现即视为接受现状。”

【刘颖新律师评议】

本案争议焦点在于：出卖人对隐蔽性质量瑕疵是否负有披露义务，以及“现状交付”是否免除其责任。首先，“现状交付”条款不能成为出卖人规避信息披露义务的“保护伞”。根据《民法典》第615条，出卖人应保证标的物符合约定的质量要求。若存在隐蔽瑕疵，且该瑕疵在交付时已存在但不易被买方发现，出卖人仍应承担责任。屋顶漏水属于影响正常居住的重大瑕疵，非一般老化问题。其次，小李作为原业主，长期居住并多次报修，明知房屋存在结构性漏水问题，却未在合同中说明，也未在看房时提示，主观上存在过错。其行为构成《民法典》第500条规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”，应承担缔约过失责任。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条，出卖人故意隐瞒标的物瑕疵，买受人请求赔偿因此遭受的损失，人民法院应予支持。本案中小王的财产损失（维修费、家具损失）与漏水存在直接因果关系，应由小李赔偿。最后，若漏水问题严重，影响房屋结构安全或无法正常居住，小王甚至可主张解除合同。但本案中仅造成局部损害，故赔偿损失更为适当。
【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第500条（缔约过失责任）

《中华人民共和国民法典》第615条（出卖人质量瑕疵担保义务）

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条