【案情简介】

2025年3月，小王通过中介公司与小李签订《房屋买卖合同》，购买位于某市某区的一套二手房，总价480万元。合同约定小李保证房屋权属清晰、无重大瑕疵。看房时，小李刻意回避房屋历史，仅称“前业主搬至国外”。小王支付全部房款并完成过户后入住。2025年6月，邻居闲聊中透露，该房屋曾在2020年发生一起命案——前租客在屋内被杀害，案件曾被媒体报道。小王查阅新闻确认属实，遂以小李隐瞒“凶宅”事实为由，诉至法院，请求撤销合同并返还购房款及利息。小李辩称：“房屋产权无瑕疵，凶案不影响物理使用功能，且合同未明确约定需披露此类信息。”

【刘颖新律师评议】

本案核心在于“凶宅”是否属于出卖人应披露的重大事实，以及隐瞒该信息是否构成欺诈或违反诚实信用原则。首先，“凶宅”虽不涉及房屋物理结构或产权瑕疵，但在中国社会文化中，此类信息对购房者的心理感受、居住意愿及房屋市场价值具有显著影响。法院在多起判例中认定，“凶宅”属于与订立合同有关的“重大事实”，出卖人负有主动披露义务。若故意隐瞒，可能构成《民法典》第148条规定的“以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为”。其次，根据《民法典》第500条，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，造成对方损失的，应当承担缔约过失责任。本案中小李作为长期业主，明知房屋历史却未告知，且在买方询问时作出模糊回应，主观上存在故意隐瞒的恶意，违背了诚实信用原则。再次，从交易习惯看，购房者普遍关注房屋是否发生过非正常死亡事件，尤其在学区房、婚房等场景中更为敏感。法院通常认为，此类信息足以影响买方是否缔约或确定价格。若买方知情，可能选择不买或要求降价。因此，隐瞒行为直接导致合同基础失衡。综上，小王有权请求撤销合同。法院应支持其诉讼请求，判令小李返还购房款及资金占用期间的利息，并可能酌定赔偿小王因交易产生的合理损失（如中介费、评估费等）。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第7条（诚实信用原则）

《中华人民共和国民法典》第148条（欺诈情形下的可撤销民事法律行为）

《中华人民民法典》第500条（缔约过失责任）

《中华人民共和国民法典》第566条（合同被撤销后的法律后果）