【案情简介】

王某与妻子李某共同共有某套房产。2025年2月，王某在李某不知情的情况下，与陈某签订《房屋买卖合同》，以400万元价格出售该房，收取定金20万元。陈某看房时，王某谎称“妻子长期在国外”。后李某得知，立即声明反对出售，并拒绝配合过户。陈某起诉，要求继续履行合同或赔偿房屋差价损失。

【刘颖新律师评议】

本案涉及共有财产处分权与善意取得制度的适用。首先，根据《民法典》第301条，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。王某未经李某同意擅自出售，属于无权处分，买卖合同效力待定。其次，合同是否有效，取决于李某是否追认。若李某事后明确反对，则合同归于无效。本案中李某已声明反对，合同自始无效。再次，陈某能否主张善意取得？根据《民法典》第311条，善意取得需满足：受让人受让时善意；支付合理对价；已完成物权变更登记。本案中，房屋尚未过户，登记未完成，故不满足善意取得条件。即使陈某支付定金，也不能取得所有权。最后，王某的行为构成违约，应向陈某返还定金并赔偿损失（如中介费、资金占用费等）。若其行为被认定为欺诈，还可能承担刑事责任。建议买方在购买共有房屋时，务必要求所有共有人到场签字，并提供结婚证、户口本等证明婚姻状况，避免陷入纠纷。
【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第301条（共有物处分）

《中华人民共和国民法典》第311条（善意取得）

《中华人民共和国民法典》第577条（违约责任）