【案情简介】

2024年5月，张先生与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一套建筑面积为120平方米的期房，单价为每平方米1.5万元，总房款180万元。合同明确约定：“房屋建筑面积以产权登记为准，若实际面积与合同约定面积误差超过±3%，买方有权解除合同或按比例多退少补。”合同附件中载明，建筑面积以最终测绘报告为准。2025年9月，房屋竣工交付，产权登记面积为115平方米，实际“缩水”5平方米，误差比例达4.17%。张先生认为面积严重“缩水”，不仅影响使用，还多支付了房款，遂要求开发商退还多付的7.5万元（5㎡×1.5万元）并额外赔偿双倍差额即15万元，合计22.5万元。开发商仅同意退还差额部分，拒绝双倍赔偿，称“合同未约定双倍赔偿”。双方协商未果，张先生提起诉讼。

【刘颖新律师评议】

本案焦点在于房屋实际面积与合同约定面积存在较大误差时，买方的救济权利及赔偿标准。首先，根据《商品房销售管理办法》第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”该条款明确赋予买方在面积误差超3%时的法定解除权。若买方选择不退房，出卖人应据实结算，多退少补。其次，关于是否适用“双倍赔偿”，需区分情况。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的，房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”张先生主张全部5平方米双倍赔偿，缺乏法律依据，法院不会支持。但其有权要求依法计算的双倍赔偿部分。此外，若开发商存在故意隐瞒规划变更、虚假宣传等行为，可能构成欺诈，买方可主张额外赔偿。但本案中无证据表明开发商存在主观恶意，故仅适用法定面积误差处理规则。综上，法院应判决开发商退还面积误差部分的房款，并对超出3%部分适用双倍返还规则，同时支付相应利息。张先生要求全部双倍赔偿的请求部分成立，应予调整。

【相关法条】

《商品房销售管理办法》第20条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条

《中华人民共和国民法典》第566条（合同解除后果）