【案情简介】

小王等业主与某开发商签订《商品房买卖合同》，合同明确约定小区交付后由甲物业公司提供物业服务，该物业公司口碑好、服务质量高，也是业主购房的重要考量因素。小区交房时，业主发现开发商未与业主协商，擅自将物业服务企业更换为乙物业公司，且乙物业公司的资质等级、服务标准均低于甲物业公司。业主多次与开发商交涉，要求恢复原物业，开发商以“甲物业公司合作到期”为由拒绝。小王等50余名业主联合诉至法院，请求判令开发商履行合同约定，更换为甲物业公司。法院经审理认为，物业服务企业的选定是购房合同的重要内容，开发商擅自变更构成违约。最终法院判决开发商于30日内终止与乙物业公司的合作，重新选聘甲物业公司为小区提供物业服务。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是开发商对物业服务约定的履约义务。物业服务质量直接影响业主的居住体验，若购房合同中明确约定了物业服务企业，开发商无权单方面变更。实践中，部分开发商为降低成本，擅自更换资质差的物业公司，损害业主利益。建议业主签约时，将物业服务企业、服务标准、收费标准等内容写入合同，明确变更物业的条件和程序；收房时若发现物业不符，及时联合维权，避免权益受损。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 《物业管理条例》第24条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

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