【案情简介】

小李与小王签订《房屋买卖合同》，约定小李将名下二手房出售给小王，小王支付定金，双方办理网签。签约时，小李询问小王是否具备购房资格，小王谎称符合条件。后办理网签时，因小王社保年限不足，网签无法通过。小李多次催告小王补齐购房资格材料，小王均无法提供。小李诉至法院，请求判令解除合同，没收定金。法院经审理认为，小王故意隐瞒购房资格不符的事实，导致合同目的无法实现，构成根本违约。最终法院判决支持小李的诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是买方购房资格的如实告知义务。购房资格是二手房交易的前提条件，买方在签约前应自行核查是否符合限购政策，不得故意隐瞒或虚构资格。若买方因自身资格问题导致合同无法履行，卖方有权解除合同并没收定金。建议卖方签约时，要求买方出具购房资格核验证明，并在合同中明确约定“若买方因资格问题无法网签过户，卖方有权解除合同，定金不予返还”的条款，降低交易风险。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

2. 《中华人民共和国民法典》第587条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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