【案情简介】

小李购买某共有产权房，个人占产权份额70%，政府产权单位占30%。房屋满5年，小李欲将房屋出售给小王，双方签订买卖合同。产权单位得知后，主张行使优先购买权，要求以同等价格购买小李的70%份额。小李认为优先购买权侵犯其交易自由，诉至法院，请求确认其与小王的合同有效。法院经审理认为，共有产权房政策明确规定，满5年上市交易时，原产权单位享有优先购买权。最终法院判决小李与小王的合同无效，产权单位以同等价格购买小李的产权份额。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是共有产权房优先购买权的行使规则。共有产权房上市交易有严格的政策限制，满5年后业主可转让个人份额，但原产权单位或代持机构享有优先购买权。这一规定是为了保障共有产权房的政策性属性，避免投机炒作。建议共有产权房业主出售房屋前，先向原产权单位提交转让申请，取得其放弃优先购买权的书面证明后，再与第三方签订买卖合同，避免合同无效。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第305条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

2. 《共有产权住房管理办法（试行）》相关规定：共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭，或政府指定的代持机构。代持机构在同等条件下享有优先购买权。

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