【案情简介】

某开发商在销售商品房时，通过宣传单页、售楼处沙盘展示、销售人员口头承诺等方式，宣传该小区为某知名学区房，业主子女可优先入学。小王等20余名业主基于该宣传购买房屋，支付全款并办理入住。业主子女入学时发现，该小区并未划入目标学区，子女无法入学。业主与开发商协商无果后诉至法院，请求撤销购房合同，判令开发商返还房款并赔偿损失。法院经审理认为，开发商的宣传内容具体明确，对合同订立及房屋价格有重大影响，应视为合同内容。开发商未履行宣传承诺，构成违约。最终法院判决撤销购房合同，开发商返还业主房款，并按购房款的10%赔偿损失。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是商业宣传内容是否构成合同条款。根据法律规定，开发商的广告宣传内容具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未写入合同，也视为合同内容，开发商未履行的，应承担违约责任。实践中，开发商常通过虚假宣传学区房、配套设施等吸引购房者，业主维权时需留存宣传单页、录音录像、聊天记录等证据。在此提醒，购房者不要轻信开发商的口头承诺，应要求将重要宣传内容写入购房合同，并约定相应的违约赔偿责任。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第473条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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