【案情简介】

小王与小李签订《房屋买卖合同》，约定小李将名下拆迁安置房转让给小王，小王15日内付清全款，小李待房屋具备产权登记条件后30日内配合过户。小王履约付款后入住，持续缴纳物业费、水电费。房屋满足过户条件，小李多次拖延。小王诉至法院，经调解双方约定小李协助过户。调解书生效后小李仍未履约，小王申请强制执行时发现，小李已将房屋抵押给张某并办理登记，导致过户无法推进。小王再次起诉，要求注销抵押权并继续履行过户义务。庭审中，张某主张抵押权合法有效，小李以房价上涨为由要求追加房款。法院查明，张某设立抵押权时未实地查看房屋占有情况、未核实在先交易；小王在抵押前已签合法合同、付清全款并实际占有，且非因自身原因未过户。最终法院判决小李与张某抵押合同因恶意串通无效，二者10日内注销抵押权；小李在抵押权注销后30日内协助小王过户，并支付违约金。

【刘颖新律师评议】

本案是房屋买卖过户空窗期卖方恶意违约的典型纠纷，核心争议是卖方私下设立的抵押权效力及购房者过户请求权的优先性。小王已全面履行合同义务，对案涉房屋的权利具备优先性；小李明知负有过户义务仍恶意抵押，主观过错明显；张某未履行审慎审查义务，未核查房屋实际占有状态，不属于善意第三人，抵押权不符合善意取得要件。实践中，卖方常利用产权真空期恶意抵押、一房二卖牟利，违背诚实信用原则。购房者未取得所有权，但基于合法买卖合同享有的债权具有特殊性，应优先于非善意第三人的抵押权。该裁判结果打击了恶意违约行为，明确了权利边界。购房者购买暂不具备过户条件的房屋时，应在合同中明确过户时限、违约赔偿责任，及时办理预告登记限制卖方二次处置，同时留存付款凭证、交接单、缴费记录等证据；抵押权人设立抵押权时，必须实地核查房屋状况，核实产权及在先权利，避免自身过失导致权利受损。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第154条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

3. 《中华人民共和国民法典》第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

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