【案情简介】

小张与小王签订房屋买卖合同，约定按现状出售房屋。小王取得房屋钥匙用于装修设计，并完成网签，后发现房屋存在积水并发送视频要求小张处理，发送律师函以房屋渗水、墙面裂缝为由要求解除合同并双倍返还定金。小张反诉要求解除合同并由小王支付违约金。鉴定结论显示积水为排水系统故障，墙面开裂不符合质量验收规范，但属肉眼可见瑕疵。

【刘颖新律师评议】

二手房交易中“按现状买卖”条款意味着买受人需对房屋现场可见瑕疵承担审慎注意义务。小王实地看房后未对墙面裂缝提出异议，应视为接受房屋现状，其在网签后以该瑕疵为由主张解除合同构成违约。出卖人对隐蔽质量瑕疵仍负有告知义务，但对于明显可见的瑕疵，买受人未及时提出异议的，无权事后追责。提示买受人购房时应全面查验房屋状况，对发现的瑕疵及时在合同中明确处理方案，避免后续纠纷。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

2.《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

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