【案情简介】

小王与小张是朋友关系，小张有小区某房屋一套，委托小王代为处理房屋租赁事宜。小王在未取得小张授权的情况下，与小李在某中介公司的居间服务下，签订买卖定金协议书和补充协议，约定将上述房屋出售给小李，收取小李定金，并签署《代理人关于代理权的承诺书》，承诺在签约后五个工作日内取得房主授权。签订《买卖定金协议书》及补充协议时，小王持有房屋所有权证原件，并向小李出示了手机上小张身份证的照片。协议签订几天后，小王表示无法取得小张的授权，房屋无法出售。小李即另行购买了其他房屋，房屋价款超出涉案房屋。小李诉至法院，请求小王双倍返还定金及赔偿其信赖利益损失。

【刘颖新律师评议】

作为买受人，在签订合同时，应先核实房屋所有权人的情况，主动询问是否存在未办理产权登记的共有人，要求全体房屋所有权人均到场签订合同。在所有权人不能全部到场的情况下，核实合同签订人是否有权代为出售房屋，并要求合同签订人提供书面的授权委托书并留存。否则一旦出现被代理人不予追认也不构成表见代理的情形，买受人将无法取得房屋的所有权。对于出卖人来说，代他人签订合同应办理相应的委托手续，否则在被代理人不予追认的情况下，代理人有可能承担两种后果：一是不构成表见代理的情况下，可能由代理人承担对买受人的赔偿责任；二是在构成表见代理的情况下，若损害被代理人的利益，可能存在对被代理人的赔偿责任。对于中介公司来说，促使买卖双方签订合同时，应核实房屋的登记情况及共有人未到场时的授权委托手续，否则中介公司有可能因其提供的居间服务存在瑕疵而承担相应的赔偿责任。

【相关法律】

《民法典》第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

咨询电话：136712958837