【案情简介】

买受人小张与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买该房地产公司开发的位于本市某小区的房屋。该房地产公司向买受人小张发出交房通知。在办理交接时，小张指出，涉案房屋卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等，拒绝收房。该房地产公司交房人员提出此依约属于维修的范畴，小张表示不同意，要求解除合同。双方争执不下，小张起诉到法院，要求解除合同、追究该房地产公司的违约责任。

【刘颖新律师评议】

本案的争议焦点在于，案涉房屋存在的质量问题是否达到了双方合同解除的条件。首先，案涉房屋经过竣工验收备案，形式上具备了双方合同约定的交付条件。其次，案涉房屋存在卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等质量问题，属于双方合同约定的保修范围，尚未达到开发商存在根本违约的合同解除条件。故判决驳回小张的诉讼请求。

瑕疵履行，是指债务人虽然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合法定或约定的条件，导致减少履行的价值或效用的情形。而根本违约，是指合同当事人一方违反合同的约定，致使合同目的不能实现。商品房买卖合同纠纷中，合同双方当事人往往对哪些质量问题属于导致合同解除的根本违约范畴，哪些属于保修范围的瑕疵履行予以约定，合同当事人均应依照诚实信用原则照约履行。实践中，部分购房消费者不顾合同约定的质量保修范围，动辄以房屋存在质量问题为由要求解除合同，其请求无法得到支持。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这意味着，如果房屋存在质量问题，影响了所有权人的使用、收益或处分权，所有权人有权要求相关责任方承担相应的法律责任。

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