【案情简介】

小李欲购买小张名下二手房,但因小张取得产权不满两年,过户给他人需缴纳高额个人所得税。为此,双方约定小张取得该房屋产权满两年后再将该房屋过户给小李。在此期间,小张从陈某处借款到期未归还被起诉,法院查封了该房屋。后该房屋进入执行程序,小李起诉要求排除对该房屋的执行。

【刘颖新律师评议】

法院通常认为，避税行为属于买受人的主观选择，不能以此对抗债权人。例如，若买受人为降低契税或增值税而延迟过户，导致房屋未及时登记至其名下，法院会认定其未尽到合理注意义务，构成“自身原因”。买受人需提供证据证明未过户系因客观障碍，而非主观拖延。例如，在文水县法院的案例中，买受人因开发商未取得土地使用证导致无法过户，法院认定其无过错，支持排除执行。相反，若仅以避税为由，则难以获得支持。根据《民法典》规定，不动产物权以登记为准。即使买受人已支付全款并实际占有房屋，若未完成过户登记，其权利仍为债权性质，无法直接对抗执行程序中的查封措施。避免因小失大，优先完成物权登记以对抗第三人权利主张。避税行为可能面临补缴税款、滞纳金甚至行政处罚的风险。留存付款凭证、催促过户的书面记录、房屋实际占有证明等，以便在纠纷中证明自身无过错。若因卖方或第三方原因无法过户，可提起民事诉讼要求强制过户或赔偿损失，避免被动卷入执行程序。为避税拖延过户的行为可能被认定为“买受人自身原因”，导致无法通过执行异议排除查封。司法实践中，法院严格审查未过户的客观原因，买受人需充分举证非主观过错。建议在交易中优先完成物权登记，避免因短期利益引发长期法律风险

【相关法律】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

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