【案情简介】

2024 年 2 月，买受人陈某与出卖人刘某签订《房屋买卖合同》，约定陈某以 290 万元购买刘某名下房屋，陈某支付定金 30 万元后，双方约定 2024 年 3 月 15 日办理过户手续。2024 年 3 月 10 日，陈某得知该房屋因刘某涉及其他债务纠纷，被法院查封。陈某要求刘某解除查封并继续履行合同，刘某无力解决债务问题，无法解除查封。陈某遂要求解除合同，返还定金并赔偿损失（包括已支付的中介服务费 2.9 万元），刘某拒绝，陈某诉至法院。

【刘颖新律师评议】

房屋被查封属于《民法典》第五百八十条规定的 “法律上或者事实上不能履行” 的情形，陈某无法实现房屋所有权转移的合同目的，有权解除合同。刘某在签约时未告知房屋可能被查封的风险（如自身存在未清偿债务），且因自身债务导致房屋查封，存在过错，需根据《民法典》第五百八十四条赔偿陈某的直接损失（定金、中介费、资金占用利息等）。若刘某在签约时已知房屋将被查封仍隐瞒，则可能构成欺诈，陈某可主张撤销合同并要求赔偿。买受人签约前除核查房屋权属外，还应通过 “中国执行信息公开网” 查询出卖人是否为失信被执行人或存在未结诉讼；合同中约定 “房屋在过户前被查封的，出卖人需在 X 日内解除查封，否则买受人可解除合同，出卖人双倍返还定金并赔偿全部损失”。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百八十条

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条