【案情简介】

2024 年 1 月，买受人吴某与出卖人谭某签订《房屋买卖合同》，约定吴某以 310 万元购买谭某房屋，吴某支付定金 31 万元，首付款 93 万元于 2024 年 2 月支付，余款 186 万元通过银行按揭贷款支付，合同约定 “若吴某因自身信用问题导致贷款无法获批，需在 15 日内以现金补足余款，否则视为违约”。吴某支付首付款后，向银行申请贷款，因吴某名下有 3 笔信用卡逾期记录，银行拒绝放贷。吴某无力以现金补足余款，要求解除合同并返还定金及首付款，谭某主张吴某违约，扣除定金后仅返还首付款，双方协商无果诉至法院。

【刘颖新律师评议】

合同已明确约定 “因自身信用问题导致贷款无法获批，需现金补足”，吴某因个人信用瑕疵无法贷款，且无力补足余款，已构成违约，谭某有权根据合同约定扣除定金。但若合同未约定贷款无法获批的责任归属，且吴某无过错（如银行政策突然调整），则可能按公平原则解除合同，双方互不承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中吴某违约，谭某有权没收定金，但需返还首付款（扣除定金后的部分）。买受人签约前应自行查询个人征信报告，确认信用状况；合同中明确 “贷款无法获批的原因及责任归属”，如 “因银行政策调整、买受人非故意信用瑕疵导致贷款无法获批，双方可解除合同，互不承担违约责任，出卖人返还已付款项”，避免风险。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

《中华人民共和国民法典》第五百九十条